Retour d’expérience d’un accompagnement AMO avant achat, réalisé à partir d’une analyse technique des désordres établie par un expert bâtiment.

Dans cet article, nous présentons le retour d’expérience d’un accompagnement réalisé pour un investisseur qui envisageait l’acquisition et la réhabilitation d’une bâtisse ancienne située dans le secteur de Mauléon.

Sékure Travaux est intervenu dans le cadre de l’assistance à maîtrise d’ouvrage et de l’aide à la décision avant achat.

L’analyse technique des pathologies du bâtiment et de leurs causes a été réalisée par un expert bâtiment. Elle a permis d’identifier les désordres et les points nécessitant des investigations ou interventions complémentaires.

Mon rôle consistait ensuite à aider le maître d’ouvrage à exploiter ces informations dans le cadre de son projet : comprendre les enjeux techniques, hiérarchiser les priorités, anticiper les études nécessaires, évaluer les principaux postes de travaux et apprécier la cohérence économique de l’opération.

Sékure Travaux ne réalise pas d’expertise structurelle, de diagnostic structurel ou d’étude géotechnique et ne se substitue pas aux professionnels compétents chargés de ces missions.

Pour des raisons d'autorisation, nous n'avons pas obtenu le droit de publier des photos du bien concerné. Source image (dimo-diagnostic.net)

Lorsqu’on envisage d’acheter un bâtiment ancien à réhabiliter, l’état apparent du bien ne suffit pas toujours à mesurer l’ampleur réelle du projet.

Humidité, infiltrations, dégradation des enduits, planchers fragilisés, charpente ancienne ou fissuration peuvent avoir des origines différentes et entraîner des travaux très variables selon les mécanismes réellement en cause.

Dans le cas présenté ici, un investisseur souhaitait acquérir une bâtisse ancienne située dans le secteur de Mauléon, dans les Deux-Sèvres, afin de la réhabiliter pour un projet locatif.

Avant de formuler son offre d’achat, il souhaitait notamment savoir :

• quels étaient les principaux désordres visibles ;
• quelles investigations complémentaires pouvaient être nécessaires ;
• quels postes de travaux devaient être anticipés ;
• et si le montant global de la réhabilitation restait compatible avec son projet d’investissement.

Le bâtiment présentait notamment d’importantes traces d’humidité et plusieurs éléments nécessitant une analyse technique approfondie.

Une intervention associant AMO et analyse spécialisée

Dans ce dossier, Sékure Travaux est intervenu en assistance à maîtrise d’ouvrage, afin d’aider le client à apprécier la faisabilité générale de son projet avant achat, organiser les informations disponibles, identifier les principaux postes de travaux et intégrer ces éléments dans son budget prévisionnel.

L’analyse des pathologies du bâtiment et de leurs causes a été réalisée par un expert bâtiment.

Cette distinction est importante.

Sékure Travaux n’intervient pas en qualité d’expert bâtiment et ne réalise pas d’expertise structurelle, de diagnostic structurel ou d’étude géotechnique.

Le rôle de l’AMO consiste ici à exploiter les informations disponibles pour aider le maître d’ouvrage à :

• comprendre les enjeux du projet ;
• anticiper les études complémentaires nécessaires ;
• hiérarchiser les postes de travaux ;
• évaluer l’incidence financière de la réhabilitation ;
• et identifier les professionnels compétents à solliciter.

Les solutions techniques définitives doivent ensuite être confirmées et, lorsque cela est nécessaire, dimensionnées par les professionnels compétents.

Confidentialité

Pour des raisons de confidentialité et faute d’autorisation de publication des photographies du bien, les illustrations utilisées dans cet article sont des images documentaires provenant de sources spécialisées.

Elles illustrent les phénomènes évoqués mais ne représentent pas obligatoirement le bâtiment concerné.

Efflorescences causées par des remontées capillaires. Source image (mursec.fr)

Le bâtiment étudié

Le bien est une bâtisse du XIXe siècle, d’environ 180 m², construite principalement en maçonnerie traditionnelle.

Il était inhabité depuis plus de cinq ans et avait fait l’objet de très peu d’entretien pendant cette période, hormis une réparation ponctuelle d’une gouttière.

Principales caractéristiques

Les murs sont constitués de moellons hourdés au mortier de chaux, avec une épaisseur de l’ordre de 55 à 60 cm.

Les planchers intermédiaires sont en bois et certaines pièces présentent des dégradations.

La charpente est traditionnelle et la couverture présente plusieurs défauts d’étanchéité.

La nature exacte des fondations n’était pas connue au moment de l’analyse.

Une fissuration importante était également visible sur une façade, ce qui justifiait de ne pas engager de conclusions structurelles sans investigations complémentaires.

Perçage de trous avant injection de résine. Source image (murhumide.fr)

Des problèmes d’humidité très différents selon les niveaux

L’analyse du bâtiment a montré qu’il était important de ne pas regrouper tous les phénomènes sous le simple terme “humidité”.

L’eau observée dans les combles, celle affectant certains murs du rez-de-chaussée et les dégradations des enduits pouvaient résulter de mécanismes différents.

C’est une distinction essentielle avant toute réhabilitation.

Humidité dans les combles et au premier étage

Dans les combles et au niveau supérieur, d’importantes traces d’humidité étaient visibles.

Des traces de ruissellement ainsi que des zones fortement mouillées avaient été constatées sur certains murs et planchers.

Une origine principalement liée à la toiture

L’analyse de l’expert a mis en évidence le rôle des défauts d’étanchéité de la couverture.

Une toiture dégradée peut provoquer des infiltrations susceptibles d’affecter progressivement :

• les éléments de charpente ;
• les planchers en bois ;
• les maçonneries ;
• les enduits ;
• les isolants éventuels ;
• et, plus généralement, les conditions hygrométriques du bâtiment.

Dans un bâtiment ancien resté longtemps sans chauffage ni ventilation, ces phénomènes peuvent devenir particulièrement importants.

Quels risques doivent être vérifiés ?

Une humidification prolongée du bois peut favoriser des dégradations biologiques.

L’état des éléments de charpente et des planchers doit donc être examiné afin de rechercher notamment :

• attaques d’insectes xylophages ;
• développement de champignons lignivores ;
• perte de section de certaines pièces ;
• déformations ;
• affaiblissement mécanique localisé.

La présence d’humidité ne signifie évidemment pas automatiquement qu’une charpente ou un plancher risque de s’effondrer.

En revanche, un contrôle technique devient nécessaire lorsque certains éléments présentent des dégradations importantes.

Une intervention provisoire peut parfois être prioritaire

Lorsque de l’eau continue de pénétrer dans le bâtiment, la première priorité consiste généralement à limiter les nouveaux apports d’eau.

Une réparation provisoire de la couverture peut donc être nécessaire avant même la réhabilitation complète.

Le principe est simple :

arrêter ou limiter l’entrée d’eau avant de chercher à assécher et réparer les ouvrages.

Principe des remontées capillaires. Source image (pages jaunes)

Quelles solutions envisager ensuite pour la toiture ?

Deux grandes stratégies peuvent être étudiées en fonction de l’état réel de la charpente et de la couverture.

Réparation ciblée

Lorsque la majorité des éléments sont encore en état satisfaisant, une réparation localisée peut éventuellement être envisagée.

Elle peut comprendre :

• remplacement des éléments de couverture dégradés ;
• réfection de certains raccords ou éléments de zinguerie ;
• remplacement ponctuel de bois détériorés ;
• traitements adaptés des bois conservés lorsqu’ils sont justifiés.

Réfection plus importante

Lorsque les dégradations sont généralisées ou que le projet de réhabilitation modifie fortement l’usage du bâtiment, une réfection plus complète peut devenir pertinente.

Elle peut alors intégrer :

• couverture ;
• zinguerie ;
• éléments de charpente ;
• renforcement éventuel de certains planchers ;
• isolation ;
• écran de sous-toiture lorsque sa mise en œuvre est adaptée.

Le choix entre réparation et remplacement doit être arrêté après examen de l’état réel des ouvrages et, lorsque nécessaire, après avis du BET ou du professionnel compétent.

Humidité des murs du rez-de-chaussée

Le rez-de-chaussée présentait également des dégradations importantes.

Différents facteurs avaient été relevés :

• maçonnerie ancienne en moellons ;
• présence d’enduits ou soubassements à base de ciment ;
• revêtements intérieurs peu ouverts à la diffusion de vapeur ;
• sols extérieurs partiellement artificialisés ;
• absence de chauffage pendant plusieurs années ;
• ventilation insuffisante ;
• absence de drainage identifié.

Dans ce type de bâtiment, plusieurs phénomènes peuvent se superposer.

Injection de résine. Source image (humidité-sapa.com)

Remontées capillaires : de quoi parle-t-on ?

Les remontées capillaires correspondent à la migration d’eau dans les pores des matériaux sous l’effet des phénomènes de capillarité.

Elles peuvent notamment concerner les maçonneries anciennes lorsque l’humidité du sol est en contact avec les murs et qu’aucune coupure de capillarité efficace n’est présente.

Mais un mur humide en pied ne suffit pas à prouver à lui seul l’existence de remontées capillaires.

D’autres phénomènes peuvent produire des symptômes proches :

• ruissellement extérieur ;
• infiltration ;
• condensation ;
• défaut de ventilation ;
• fuite ;
• terrain extérieur trop haut ;
• revêtement intérieur ou extérieur empêchant un séchage correct.

Le diagnostic doit donc rechercher les différentes sources possibles avant de choisir une technique de traitement.

Le rôle des enduits ciment dans le bâti ancien

Les murs anciens en pierre et mortier de chaux ont généralement un comportement hygrothermique différent des maçonneries contemporaines.

Lorsque des enduits ciment très peu perméables sont appliqués sur ces parois, ils peuvent limiter les possibilités d’évaporation de l’humidité.

L’eau peut alors rester plus longtemps présente dans la maçonnerie et se déplacer vers d’autres zones.

Dans certaines rénovations, la dépose de revêtements incompatibles et leur remplacement par des solutions plus adaptées au bâti ancien peuvent donc faire partie de la stratégie globale.

Cela doit toutefois être décidé en fonction :

• de la nature exacte du mur ;
• de son exposition ;
• du niveau extérieur ;
• des sels présents ;
• et des autres causes d’humidité.

Quelles solutions contre les remontées capillaires ?

Différentes techniques existent sur le marché.

Elles ne doivent cependant pas être considérées comme interchangeables.

Injection de résine

L’injection d’un produit hydrophobe dans la maçonnerie vise à créer une barrière limitant la remontée d’eau.

Cette technique peut être pertinente dans certains bâtiments.

Son efficacité dépend toutefois notamment :

• de l’épaisseur du mur ;
• de sa composition ;
• de son homogénéité ;
• de la présence de vides ;
• du type de mortier ;
• du niveau d’humidité ;
• de la qualité de mise en œuvre.

Sur une maçonnerie ancienne très épaisse et hétérogène, son emploi doit donc être étudié avec prudence.

Siphons atmosphériques

Les siphons atmosphériques sont destinés à favoriser localement l’évaporation de l’humidité dans la maçonnerie.

Ils constituent une autre famille de procédés, dont l’efficacité et la pertinence doivent être appréciées en fonction du bâtiment.

Procédés électrocinétiques ou électro-osmotiques

Certains systèmes cherchent à agir sur le déplacement de l’eau dans les matériaux par des phénomènes électriques.

Là encore, leur emploi doit être apprécié en fonction du contexte et de la démonstration technique apportée par le fabricant ou l’entreprise.

Le point essentiel

Aucun procédé ne doit être choisi uniquement parce qu’un mur présente des traces d’humidité.

Il faut d’abord suffisamment caractériser le mécanisme.

Que faire des sels présents dans les murs ?

L’humidité peut transporter des sels solubles.

Lorsque l’eau s’évapore, ceux-ci peuvent cristalliser et apparaître sous forme d’efflorescences.

Certains sels sont également hygroscopiques : ils peuvent capter l’humidité de l’air.

Cela peut expliquer pourquoi un mur continue parfois à sembler humide alors que la source principale d’eau a été réduite.

Selon le diagnostic, différentes stratégies peuvent être envisagées :

• dépose des enduits contaminés ;
• enduits sacrificiels ;
• temps de séchage ;
• traitement adapté des sels ;
• choix de nouveaux enduits compatibles.

L’assèchement d’une maçonnerie ancienne peut prendre beaucoup de temps.

Les façades doivent également être examinées

L’analyse ne doit pas se limiter à l’intérieur.

Les façades doivent notamment être vérifiées afin d’identifier :

• fissures ;
• joints dégradés ;
• ruissellement ;
• points singuliers ;
• soubassements ciment ;
• évacuations d’eaux pluviales ;
• niveau des sols extérieurs.

Dans certains cas, la dépose d’enduits ciment et la reprise avec un enduit à la chaux adapté peuvent être étudiées.

L’objectif est de retrouver un fonctionnement plus compatible avec la maçonnerie ancienne, tout en assurant une protection correcte contre la pluie.

Une stratégie avant travaux plutôt qu’une solution unique

Ce dossier montre pourquoi il est rarement pertinent de parler simplement de « traitement de l’humidité ».

La stratégie doit généralement traiter plusieurs sujets dans un ordre cohérent :

1. supprimer ou limiter les entrées d’eau ;
2. vérifier la sécurité des ouvrages dégradés ;
3. identifier les différents mécanismes d’humidité ;
4. permettre aux parois de retrouver un fonctionnement compatible avec leur nature ;
5. restaurer une ventilation correcte ;
6. seulement ensuite engager les finitions et l’isolation.

Quel phasage peut être envisagé ?

Pour ce projet, la démarche de réhabilitation pouvait être structurée autour des étapes suivantes.

1. Mise en sécurité et protection du bâtiment

Priorité aux interventions permettant :

• d’éviter les chutes de matériaux ;
• de limiter les infiltrations ;
• de protéger les zones dangereuses ;
• de sécuriser les accès.

2. Investigations complémentaires

Selon les désordres :

• contrôle de la charpente ;
• examen des planchers ;
• analyse des fissures importantes ;
• BET structure si nécessaire ;
• vérification de la toiture ;
• analyse des murs humides ;
• investigations sur les causes de l’humidité.

3. Travaux sur l’enveloppe

Selon les conclusions des professionnels :

• couverture ;
• zinguerie ;
• charpente ;
• façades ;
• gestion des eaux pluviales.

4. Gestion de l’humidité

Une fois les apports d’eau maîtrisés :

• retrait des matériaux incompatibles ou dégradés ;
• assèchement ;
• traitement des causes identifiées ;
• gestion des sels ;
• ventilation.

5. Rénovation énergétique et aménagement intérieur

La rénovation thermique doit venir après avoir suffisamment sécurisé le comportement hygrothermique des parois.

Rénovation énergétique d’un bâtiment ancien : attention aux transferts d’humidité

Isoler un bâtiment ancien sans comprendre le fonctionnement de ses murs peut créer de nouveaux désordres.

Les murs lourds en pierre disposent notamment :

• d’une forte inertie ;
• d’un comportement hygroscopique ;
• d’une capacité à absorber et restituer une certaine quantité d’humidité.

Les travaux doivent donc être adaptés à ces caractéristiques.

Faire réaliser un audit énergétique

Dans le cadre d’une réhabilitation importante, un audit ou une étude énergétique peut permettre :

• de comparer plusieurs scénarios ;
• d’anticiper les gains énergétiques ;
• de vérifier la cohérence entre isolation, chauffage et ventilation ;
• d’intégrer les contraintes spécifiques du bâti ancien.

L’objectif n’est pas seulement de réduire la consommation énergétique.

Il faut également éviter qu’une rénovation thermique mal conçue crée :

• condensation ;
• moisissures ;
• humidification des isolants ;
• dégradation des murs.

La ventilation : un élément essentiel

La ventilation participe directement à l’évacuation de la vapeur d’eau produite dans les logements.

Avant de choisir un système, il faut comprendre comment le renouvellement d’air est actuellement assuré.

Selon le projet, différentes solutions peuvent être étudiées.

Une VMC simple flux hygroréglable de type B peut par exemple constituer une solution intéressante dans certaines rénovations, mais son choix doit être adapté à la configuration du bâtiment et au projet.

La conception doit également intégrer :

• entrées d’air ;
• circulation de l’air entre les pièces ;
• détalonnage des portes ;
• dimensionnement des bouches ;
• accessibilité du groupe ;
• possibilité d’entretien ;
• qualité des conduits.

La vérification du fonctionnement réel du système après travaux constitue également une étape importante.

Isolation du rez-de-chaussée

Plusieurs familles de solutions peuvent être envisagées dans un bâtiment ancien.

Enduit chaux-chanvre ou chaux-liège

Ces solutions permettent de conserver une paroi relativement ouverte à la diffusion de vapeur.

Elles apportent également une correction thermique.

Leur performance thermique reste cependant généralement plus faible qu’un doublage isolant épais.

Elles doivent donc être intégrées dans une réflexion globale prenant en compte :

• confort ;
• réglementation ;
• objectif énergétique ;
• coût ;
• surface disponible.

Doublage avec isolant biosourcé

La laine de bois peut être envisagée dans certaines configurations.

Elle présente des capacités hygroscopiques intéressantes.

Cela ne signifie toutefois pas qu’elle puisse rester durablement humide sans conséquence.

Le mur doit donc être suffisamment maîtrisé du point de vue de l’humidité avant la mise en œuvre.

Doublage avec laine minérale

Une laine minérale peut permettre d’obtenir de bonnes performances thermiques avec une épaisseur relativement contenue.

Elle est cependant particulièrement sensible à une humidification durable.

Là encore, la conception du complexe doit être adaptée au comportement réel de la paroi.

La lame d’air n’est pas une solution universelle

Dans un mur ancien, prévoir automatiquement une lame d’air derrière chaque doublage n’est pas nécessairement la meilleure solution.

Selon la configuration, elle peut être utile, inutile ou même générer certaines difficultés si elle favorise des circulations d’air parasites.

La composition exacte du doublage doit donc être définie en fonction :

• du mur ;
• de son exposition ;
• des matériaux ;
• de l’humidité ;
• de la stratégie d’étanchéité à l’air.

Frein-vapeur et membrane hygrovariable

Dans certaines configurations, une membrane de gestion de la vapeur d’eau peut être utilisée.

Les membranes hygrovariables présentent une résistance à la diffusion de vapeur qui évolue en fonction des conditions hygrométriques.

Elles peuvent ainsi contribuer :

• en hiver, à limiter les transferts excessifs de vapeur vers la paroi froide ;
• en été, à faciliter le séchage vers l’intérieur lorsque les conditions s’inversent.

Leur efficacité dépend fortement de la qualité de mise en œuvre.

La continuité de l’étanchéité à l’air doit notamment être particulièrement soignée.

Isolation sous rampant

Lorsque des combles sont aménagés et isolés sous rampants, la conception de la toiture doit tenir compte de la gestion de la vapeur d’eau et de la ventilation éventuelle des espaces concernés.

Selon la composition retenue, un écran de sous-toiture HPV peut notamment être intégré.

Les épaisseurs de lames d’air et les conditions de ventilation doivent être déterminées en fonction du système réellement mis en œuvre et des prescriptions applicables.

Pendant le chantier : maîtriser l’humidité

Un chantier de rénovation peut lui-même apporter beaucoup d’eau dans le bâtiment.

Il est donc utile de limiter les apports inutiles.

Parmi les précautions possibles :

• protéger les matériaux pendant le transport et le stockage ;
• assurer une ventilation suffisante du chantier ;
• éviter de fermer trop tôt un bâtiment encore très humide ;
• privilégier lorsque cela est pertinent certaines filières sèches ;
• utiliser éventuellement un déshumidificateur lorsque les conditions le justifient.

Le chauffage seul ne constitue pas toujours la meilleure manière d’assécher un bâtiment : il doit être associé à une évacuation efficace de l’humidité.

Après les travaux : maintenir le bâtiment en bon état

La gestion de l’humidité ne s’arrête pas à la réception du chantier.

Il faut notamment prévoir l’entretien :

• des gouttières ;
• des chéneaux ;
• de la couverture ;
• des évacuations d’eaux pluviales ;
• du système de ventilation.

Dans un projet locatif, il peut également être pertinent de transmettre aux occupants quelques recommandations simples concernant :

• l’entretien des bouches de ventilation ;
• le nettoyage des filtres lorsqu’ils existent ;
• l’utilisation des équipements de cuisine ;
• l’aération ;
• la production de vapeur d’eau.

Lorsque des membranes d’étanchéité à l’air sont présentes derrière les doublages, les fixations doivent également être conçues de manière à ne pas compromettre inutilement leur continuité.

Quel intérêt pour l’investisseur avant achat ?

L’objectif de cet accompagnement n’était pas de garantir au client que toutes les causes et tous les coûts étaient définitivement connus avant l’acquisition.

Dans un bâtiment ancien fortement dégradé, cela serait irréaliste.

L’intérêt était plutôt de lui permettre :

• d’identifier les principaux risques ;
• de comprendre l’ampleur probable de la réhabilitation ;
• de connaître les études qui resteraient nécessaires ;
• d’anticiper les principaux postes budgétaires ;
• et de décider si le prix d’acquisition restait cohérent avec son projet.

Cette première analyse permet donc de mieux maîtriser l’incertitude, sans prétendre la supprimer complètement.

Une aide à la négociation

Lorsqu’un projet nécessite :

• une réfection importante de toiture ;
• des interventions sur les structures bois ;
• un traitement des causes d’humidité ;
• une rénovation énergétique complète ;
• une remise à niveau des réseaux ;

ces éléments doivent évidemment être intégrés dans la valorisation du bien.

Une enveloppe travaux plus réaliste permet à l’investisseur de déterminer :

prix d’achat + travaux + études + aléas = coût réel de l’opération.

C’est ce montant global qui doit être confronté :

• à la valeur future du bien ;
• aux loyers possibles ;
• au financement ;
• et au rendement attendu.

Le rôle de chacun dans ce type de projet

Sékure Travaux – AMO

L’AMO accompagne le maître d’ouvrage pour :

• organiser les informations ;
• définir le programme ;
• identifier les études nécessaires ;
• comparer différents scénarios ;
• établir une première enveloppe budgétaire ;
• préparer les consultations ;
• accompagner les décisions.

Expert bâtiment

L’expert analyse les désordres relevant de sa mission et recherche leurs mécanismes possibles en s’appuyant sur les observations et investigations nécessaires.

Bureau d’études

Le BET intervient lorsqu’une analyse spécialisée, un calcul ou un dimensionnement est nécessaire.

Entreprises

Les entreprises vérifient les conditions réelles d’intervention, établissent leurs devis et exécutent les travaux relevant de leur métier sous leur responsabilité.

Important – portée de cet article

Cet article présente un retour d’expérience anonymisé d’une mission d’accompagnement avant achat.

L’analyse des pathologies présentée dans ce dossier a été réalisée par un expert bâtiment.

Sékure Travaux est intervenu dans le cadre de son activité d’assistance à maîtrise d’ouvrage et d’aide à la décision.

Les solutions techniques présentées dans cet article constituent des familles de solutions pouvant être envisagées selon les situations.

Elles ne constituent pas des prescriptions applicables automatiquement à un autre bâtiment.

Chaque bâtiment ancien présente des caractéristiques propres.

Avant d’engager des travaux, les causes des désordres doivent être suffisamment caractérisées et les solutions validées, lorsque cela est nécessaire, par les professionnels compétents.