Faire ses travaux soi-même avant de vendre : un risque sous-estimé !

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Un particulier assimilé à un constructeur : ce que dit la loi

Selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, un particulier qui vend son bien immobilier après avoir réalisé des travaux est juridiquement considéré comme un constructeur. Il doit donc répondre des désordres pouvant affecter la solidité de l'ouvrage ou le rendre impropre à sa destination, même en l'absence de contrat avec l'acquéreur.

Cette responsabilité concerne tous types de travaux de rénovation maison à Cholet, en particulier ceux touchant à la structure, l'isolation, l'électricité ou encore la plomberie.

La garantie décennale : une protection obligatoire, une obligation à ne pas négliger

La garantie décennale, régie par l’article 1792 du Code civil, impose à tout constructeur de garantir pendant dix ans la solidité de l’ouvrage et son aptitude à l’usage auquel il est destiné. Cette garantie couvre notamment :

• Les éléments de structure (fondations, ossature...) ;

• Les réseaux d’assainissement et de viabilisation ;

• Les ouvrages avec fondations (terrasses, piscines enterrées...) ;

• Les équipements indissociables du bâtiment (canalisations encastrées, chauffage central, huisseries, installations électriques...).

Cette assurance est généralement souscrite par les professionnels avant le début des travaux, mais lorsqu’un particulier réalise lui-même des modifications structurelles ou des aménagements significatifs, il en devient responsable.

Il est important de noter que si le particulier n'est pas du métier, très peu d'assureurs accepteront de le couvrir, ou alors à un tarif très élevé. L'absence d'assurance peut ainsi exposer le vendeur à des risques financiers considérables en cas de désordre.

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Cas concret : jurisprudence du 30 janvier 2025, qui renforce la responsabilité des vendeurs

Un arrêt récent de la Cour de cassation (30 janvier 2025, U 23-16.347) illustre parfaitement cette obligation. Des acheteurs avaient découvert des fissures et un risque d’effondrement sur un mur construit par les vendeurs plusieurs années auparavant. La cour d’appel avait initialement rejeté leur demande en raison de l'absence de contrat de construction. Toutefois, la Cour de cassation a tranché en faveur des acheteurs : le vendeur, en tant que constructeur de l’ouvrage, devait garantir la solidité de son travail pendant dix ans.

Quelles précautions prendre avant de vendre votre maison rénovée ?

Si vous avez réalisé des travaux dans votre bien immobilier avant sa mise en vente, il est essentiel de :

1. Conserver toutes les preuves des travaux (factures de matériaux, attestations de conformité) ;

2. Faire appel à un expert pour vérifier la conformité des ouvrages ;

3. Souscrire une assurance décennale si les travaux entrent dans le champ de cette garantie ;

4. Informer l’acheteur des travaux réalisés et des éventuelles garanties encore en vigueur.

En l’absence de ces précautions, le vendeur s’expose à des poursuites en cas de désordre affectant la solidité ou l’habitabilité du bien.

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Conséquences en cas de désordre

En cas de désordre résultant de travaux mal réalisés, les conséquences peuvent être graves. Par exemple, un bricolage électrique défectueux peut entraîner un incendie qui endommage non seulement le bien vendu, mais aussi les propriétés voisines, comme une maison mitoyenne. Dans un tel cas, le vendeur, reconnu comme "constructeur", peut être tenu responsable des dommages causés et contraint d’indemniser les victimes. Cette indemnisation peut inclure :

• La démolition et la reconstruction des logements touchés ;

• Le relogement temporaire des personnes impactées, y compris les voisins ;

• La prise en charge des réparations des parties communes en cas d'immeuble collectif.

Les conséquences financières seront entièrement à la charge du particulier ayant réalisé les travaux. En l’absence d’assurance, il devra assumer seul les coûts liés aux dommages causés, ce qui peut représenter une charge financière insurmontable. En plus des responsabilités civiles, le vendeur peut être poursuivi pénalement si les désordres résultent d’une mise en danger avérée d’autrui.

Conclusion

Un particulier qui effectue des travaux dans son bien immobilier avant de le vendre ne peut pas se soustraire aux responsabilités imposées aux constructeurs. Il doit donc veiller à la qualité et à la conformité des ouvrages réalisés pour éviter tout litige futur avec l’acquéreur. Avant d’entreprendre des travaux majeurs, il est conseillé de bien s’informer sur les obligations légales et les garanties applicables.

Si vous n'êtes pas sûr de maîtriser les travaux que vous souhaitez entreprendre, il vaut mieux vous abstenir. Penser faire des économies peut parfois se révéler très coûteux.

❓ Foire aux questions (FAQ)

Faut-il souscrire une assurance si je fais mes travaux moi-même ? Oui. Si vos travaux relèvent du gros œuvre ou modifient des éléments essentiels du bâtiment, vous engagez votre responsabilité décennale. Or, sans assurance, vous devrez payer les réparations en cas de désordre.

Quels types de travaux déclenchent la responsabilité décennale ? Tous travaux affectant la structure (murs porteurs, charpente), les fondations, l’étanchéité, ou les équipements indissociables (chauffage, plomberie encastrée, électricité).

Puis-je vendre ma maison sans mentionner les travaux que j’ai faits moi-même ? Non. Vous devez informer l’acquéreur de l’ensemble des travaux réalisés, surtout ceux ayant un impact structurel ou technique. Le défaut d’information peut être retenu contre vous.

Un simple rafraîchissement intérieur est-il concerné ? Non. Peinture, revêtements de sol, changements d’appareils non encastrés, etc., ne relèvent pas de la garantie décennale. Toutefois, soyez transparent.

Comment être sûr que mes travaux sont conformes ? Faites appel à un expert indépendant ou à un courtier en travaux à Cholet qui saura vous orienter vers les bons professionnels pour un audit ou une remise en conformité.

Rappel : notre zone d'intervention

Nous intervenons principalement à Cholet, Les Herbiers, Bressuire et dans les communes suivantes :
Mauléon, Mallièvre, Nueil-les-Aubiers, Cerizay, Saint-Mars-la-Réorthe, Mortagne-sur-Sèvre, Saint-André-sur-Sèvre, La Forêt-sur-Sèvre, Saint-Laurent-sur-Sèvre, Saint-Pierre-des-Échaubrognes, Moulins, Combrand, Beaupréau, La Forêt sur Sèvres, Moncoutant, Clisson, Maulévrier, Yzernay, Le Pin, La Petite-Boissière, Montravers, La Pommeraie-sur-Sèvre, Le Puy Saint Bonnet, Treize-Vents, Sèvremont, La Chapelle-Largeau, La Tessoualle, Saint-Laurent-sur-Sèvre, Menomblet, Argentonnay, La Chataigneraie, Le Longeron, Saint Aubin des Ormeaux, Tiffauge, La Gaubretière, Saint Malo du Bois, Chanverrie, Les Epesses, Les Essarts, Les Landes Genusson, La Séguinière, Vihiers, Vallet, Chemillé, Sevremont, Lys Haut Layon, La Romagne, et alentours…

Notre connaissance approfondie de ces secteurs nous permet de trouver les meilleurs artisans locaux pour votre projet.